Решаем задачи, о которых другие говорят «невозможно»

Организация обратилось в Мособлархитектуру с предложением изменить функциональное зонирование земельного участка в Раменском муниципальном округе Московской области (кадастровый номер 50:23:…).

Что хотели получить:
Отнести участок к производственной зоне (П) — то есть разрешить размещение промышленных, производственных и складских объектов.

Особенность участка:
Он находится:

• в прибрежной защитной полосе;
• в водоохранной зоне водного объекта (ручей без названия);
• предположительно в зоне санитарной охраны источников водоснабжения (упоминаются пояса ЗСО).

В Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура) поступило обращение от правообладателя двух земельных участков, расположенных на территории муниципального округа Истра Московской области. В своем обращении заявитель просил изменить функциональное зонирование данных участков в рамках утвержденного генерального плана округа.

Конкретное предложение заключалось в том, чтобы отнести оба земельных участка к функциональной зоне с кодом О‑1 — «многофункциональная общественно-деловая зона». Такая зона, как правило, предназначена для размещения объектов делового, административного, торгового, культурно-бытового и обслуживающего назначения (офисы, магазины, кафе, бизнес-центры, сервисные службы и т.п.).

На момент обращения указанные участки находились в иных (не уточняемых) функциональных зонах, что ограничивало возможные виды их разрешенного использования.

В Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура) поступило обращение от правообладателя двух земельных участков, расположенных на территории муниципального округа Истра Московской области. В своем обращении заявитель просил изменить функциональное зонирование данных участков в рамках утвержденного генерального плана округа.

Конкретное предложение заключалось в том, чтобы отнести оба земельных участка к функциональной зоне с кодом О‑1 — «многофункциональная общественно-деловая зона». Такая зона, как правило, предназначена для размещения объектов делового, административного, торгового, культурно-бытового и обслуживающего назначения (офисы, магазины, кафе, бизнес-центры, сервисные службы и т.п.).

На момент обращения указанные участки находились в иных (не уточняемых) функциональных зонах, что ограничивало возможные виды их разрешенного использования.

Решение:
Мособлархитектура, рассмотрев обращение и действуя в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, региональными законами и решением Градостроительного совета Московской области (протокол № 26 от 06.05.2026), приняла следующее решение:

1. Учесть предложение заявителя об изменении функциональной зоны для указанных земельных участков.
2. Перевести данные участки в зону О‑1 («многофункциональная общественно-деловая зона») планируется при подготовке очередного проекта внесения изменений в генеральный план муниципального округа Истра (в соответствии с п. 17 ст. 24 Градостроительного кодекса РФ).
3. Ответственность за учет данного предложения возложена на заместителя руководителя Комитета.

Ключевой юридический нюанс:
На данный момент принято решение именно об учете предложения, а не о немедленном изменении зонирования. Сама смена функциональной зоны произойдет позже — в ходе плановой процедуры корректировки генерального плана. Тем не менее, полученное решение является официальным основанием для включения этих изменений в следующий проект актуализации генплана округа.

Решение:
Предложение учтено положительно — участок будет переведён в производственную зону при очередном внесении изменений в генплан Раменского округа.
Важные условия и ограничения (их накладывают три документа):

1. Водный кодекс (ст. 65) — хозяйственная деятельность в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне допустима, но с особыми ограничениями.
2. СанПиН 2.1.4.1110‑02 (п. 3.2.2) — требования к зонам санитарной охраны источников водоснабжения.
3. Распоряжение Минэкологии МО от 29.08.2024 № 1131‑РМ (приложение № 2) — региональные экологические требования.

Дополнительное требование (по водоохранной зоне):
Перед подготовкой изменений в генплан необходимо:

• провести инженерно-геодезические изыскания;
• силами специализированной организации (с лицензией Росгидромета) точно определить гидрологические характеристики и фактическую береговую линию ручья;
• раздел территории выполнять уже с учётом этих уточнённых границ.

В Главное управление государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор) поступило обращение от правообладателя земельного участка.

Задача заявителя:
Подготовить проект межевания территории (ПМТ) для определения точных границ земельного участка с кадастровым номером, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Московская область, Раменский муниципальный округ, г. Раменское.

Проблема:
Без утверждённого ПМТ невозможно законно определить границы образуемого участка, поставить его на кадастровый учёт и в дальнейшем распоряжаться землёй (продать, построить, изменить ВРИ).

Застройщик — ООО «Мосинтерстрой» — владел земельным участком по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе.

Что хотели получить:
Разрешение на условно-разрешённый вид использования «лёгкая промышленность» (производственные объекты, швейные, обувные, текстильные и другие производства).

Проблема:
Вид использования «лёгкая промышленность» отсутствовал в списке основных видов разрешённого использования для данного участка. Он был указан как условно-разрешённый. Чтобы его реализовать, требовалось:

• Получить специальное разрешение от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области
• Пройти процедуру публичных обсуждений (общественные слушания)
• Получить положительное решение Градостроительного совета Московской области

Без этого разрешения строить производственные объекты на участке было незаконно.

Что было сделано:

1. Подготовили заключение о соблюдении требований технических регламентов (№ 0106/25 ПД) — ключевой документ, который подтверждал, что планируемый объект соответствует нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и строительным нормам. Заключение выдано ООО «Терра Солюшенс».
2. Собрали и подали полный пакет документов в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.
3. Прошли процедуру общественных обсуждений — получено положительное заключение о результатах общественных обсуждений (от 11.12.2025). Жители и заинтересованные лица не заблокировали проект.
4. Рассмотрели вопрос на Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки — получены положительные рекомендации.
5. Вынесли вопрос на Градостроительный совет Московской области — получено положительное решение (протокол от 24.12.2025).
6. Получили итоговое распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (№ 33РВ от 25.12.2025) о предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования «лёгкая промышленность».

Результат:

• Получено официальное разрешение на условно-разрешённый вид использования «лёгкая промышленность».
• Застройщик может законно проектировать и строить производственные объекты на участке.
• Распоряжение опубликовано на официальном сайте Комитета и имеет юридическую силу.

Правообладатель двух земельных участков обратился с вопросом об исключении этих участков из состава мелиорированных земель.
Проблема:

• Участки числились в реестре как мелиорируемые земли и мелиорируемые сельхозугодья.
• Это накладывало серьёзные ограничения: на таких землях сложно или невозможно изменить вид разрешённого использования, построить объект или перевести в другую категорию.
• Фактически мелиоративная система на участках отсутствовала или была списана, но сведения в государственных информационных системах оставались.

Задача заявителя:
Исключить участки из слоёв «Мелиорируемые земли» и «Мелиорируемые с/х угодья» в ведомственной информационной системе, чтобы снять ограничения и получить возможность использовать землю по своему усмотрению.

Застройщик — юридическое лицо — завершил строительство производственного здания на земельном участке по адресу: Московская область, г. Раменское.

Было получено разрешение на строительство, выданное Главным управлением государственного строительного надзора Московской области.

Задача заявителя:
Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, который подтверждает, что здание построено в соответствии с проектной документацией, нормами и правилами, и может быть законно использовано.

Проблема:
Без разрешения на ввод в эксплуатацию нельзя:

• Зарегистрировать право собственности на объект
• Подключить здание к инженерным сетям (газ, вода, электричество)
• Начать эксплуатацию (разместить производство, сдать в аренду, продать)

Застройщик (индивидуальный предприниматель) планировал строительство склада на земельном участке по адресу: Московская область, г. Раменское.

Исходные данные:

• Объект: склад (нежилое здание)
• Площадь застройки: 1080 кв. м
• Общая площадь: 1058,3 кв. м
• Строительный объём: 9930 куб. м
• Количество этажей: 1

Задача заявителя:
Получить разрешение на строительство — документ, который даёт законное право начать возведение объекта капитального строительства.
Проблема:
Без разрешения на строительство любые работы на участке считаются самовольным строительством (самостроем). Это грозит:

• Штрафами до 500 000 рублей (для юрлиц и ИП)
• Сносом объекта за свой счёт
• Невозможностью зарегистрировать право собственности

Контакты